进入5月份万德策略，随着中共中央办公厅、国务院办公厅《关于持续推进城市更新行动的意见》正式印发，全国城市更新进程按下了“加速键”。
作为先行示范城市，深圳在老旧小区改造与城中村升级方面不断探索各种实施路径。根据深圳官方发布的数据，2024年深圳全市开工改造老旧小区202个，惠及居民约8.2万户，已完成179个老旧小区的改造工作。2025年，计划完成老旧小区改造100个以上。
近日，《每日经济新闻》记者实地走访深圳多个城市更新项目发现，除了以前常见的“拆除重建”类项目外，深圳还有不少综合整治及功能改变类的城市更新项目。这类项目主要是在保留原有建筑主体结构的基础上，对小区的特定区域进行改造升级。
如位于深圳市宝安区的宝安山庄小区，主要对小区建筑外墙和楼道进行了修缮，屋面防水和防雷设施等也得到全面升级，已于今年3月改造完成并投入使用。而位于深圳市龙岗区坂田街道的马蹄山村项目，经过改造后，其原有的区域空间肌理特征变得更加清晰，而且成功植入了商业、休闲、文化、居住四大功能组团。
30年老旧小区焕新记
宝安山庄位于深圳市宝安区松岗街道，是上世纪90年代建成的住宅小区，共有11栋建筑，是松岗街道典型的老旧小区之一。因建成年代久远，小区基础设施老化、公共配套不足、环境脏乱差等问题日益突出，居民对改善居住条件的呼声越来越高。
随着2023年底深圳新一轮老旧小区改造计划的实施，这个总建筑面积约3.6万平方米、涉及277户居民的老旧小区正式开启改造。
改造后的宝安山庄外立面图片来源：每经记者陈荣浩摄
5月26日下午，每经记者在宝安山庄现场看到，小区的建筑外立面涂刷了新漆，呈现出米黄色与淡红色相间的温馨色调。此外，小区内部路面重新铺设了沥青，绿化带也焕然一新，整体环境甚至让人难以相信这是一个已建成超过30年的老旧小区。
“改造完成后，我们小区的业主普遍受益，特别是业主无需承担任何费用，因为改造资金是由区政府拨付的。”宝安山庄业委会一位负责人向记者介绍。
改造后的宝安山庄小区图片来源：每经记者陈荣浩摄万德策略
回想起宝安山庄改造的过程，一位业委会成员告诉记者，整改期间最棘手的问题是难以统一业主们的意见和需求。她回忆道：“尤其在整改初期，设计公司经常来小区与居民沟通，双方交流也挺顺畅。”
宝安山庄一位小区业主向记者表示，改造后小区的整体环境确实有了显著改善，但也有部分业主认为可以改造得比现在更好，之前还有业主提出“自筹资金+政府拨款”的改造方式。
宝安山庄改造后的楼梯间图片来源：每经记者陈荣浩摄
据记者了解，宝安山庄提升改造工程主要包括：楼栋门锁和门禁系统更换，楼道修缮和照明灯更换，建筑外墙治理和屋面防水、防雷改造，楼栋“三线”、消防设施和排水设施改造，小区道路、排水管网和安防设施改造，小区绿化整治和垃圾分类提升，以及小区大门和围墙改造、结构修缮等。
宝安山庄新铺设的沥青路面和绿化图片来源：每经记者陈荣浩摄
实际上，在深圳的城市更新历程中，像宝安山庄这类在原有建筑基础上对小区进行系统性改造的案例，也是众多老旧小区采取的改造策略。
根据深圳市城市更新协会发布的信息，深圳的典型城市更新案例包括桔子坑村、凉帽新村、马蹄山村等项目，这些项目并非简单的“拆除重建”，而是在保留原有结构的基础上，着重于对基础设施的综合改造、公共空间的重新规划，以及社区服务设施的提升，从而使得这些老旧住宅小区在原有基础上实现了质的飞跃。
沙浦二村改造后的配电房图片来源：每经记者陈荣浩摄
从"拆除重建"到"微改造"
相较于传统城市更新“拆除重建”的方法，当前在原有老旧建筑基础上进行的改造项目，在业界被称作“微改造”或“微更新”。
5月27日，合一城市更新集团董事总经理罗宇通过微信接受每经记者采访时指出，“微改造模式”是基于保留建筑主体结构的原则，进行局部修缮、功能提升和环境改善，主要特点包括保留现有建筑、改造资金主要依赖财政资金支持、无需进行回迁安置等。
“从实施难度来看，‘微改造’在改造内容、改造周期以及资金成本方面，与拆除重建模式相比，整体上实施难度更低。”
长城一花园改造前（左）后（右）对比图片来源：受访者供图
罗宇为记者分享了深圳市场中“微改造”的典型案例，包括宝安山庄老旧小区改造工程项目，以及福田区园岭街道的长城一花园小区改造项目。这两个项目代表了深圳市场上典型的“翻新工程”，它们在保持原有项目结构不变的前提下，主要关注建筑外立面的修复、屋面防水处理，以及消防设施的改造等方面。
“目前阻碍老旧小区改造进程的核心问题，主要集中在房地产市场持续低迷、市场主体投资信心不足、金融机构融资支持意愿不强、老旧小区拆迁难度大，以及居民自筹机制失效等方面。”
罗宇表示，未来应紧跟政策导向，结合中共中央办公厅、国务院办公厅发布的《关于持续推进城市更新行动的意见》，构建一个政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续发展模式。
在此前某机构举办的“城市更新论坛”上，深圳大学建筑与城市规划学院研究员、趣城工作室创始人张宇星指出，“微更新”的核心目的，是在现有建筑的基础上探索更多可能性。
“如果仅讨论建筑本身，它是一个永恒的主题，但建筑的使用场景却不是。现代建筑学应该借鉴手机的发展模式，实现硬件与软件的结合。‘微更新’正是在建筑的基础上，融入更多情感和精神层面的元素，从而促使整个建筑发生质的飞跃。在整个改造过程中，例如建筑中的柱子、梁等结构性元素可以保持不变，但这些结构性元素之外的空间，则为改造提供了无限的创新可能。”张宇星补充道。
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